[住房]不动产登记常见问题答疑（第十一期）

一、签订房屋买卖合同后未办理不动产登记，又将房屋卖给其他人的如何处理？

实际生活中，“一房二卖”的问题时有发生，经常表现为卖房人为牟利，将一套房屋卖给两个人，甚至多个人，即以同一套房屋，与多个人签订房屋买卖合同。但是，房屋只有一套，所以势必会引起纠纷。

根据法律规定，合同生效并不代表房屋所有权的转移，只有办理了不动产登记，买方才取得所有权，而在此之前，卖方仍旧拥有房屋的所有权，不动产登记簿上记载的权利人仍旧是卖方，所以买方才可能在不知情的状况下购买实际上已经卖给他人的房屋。

此时，该房屋的所有权属于办理了登记的那位买房人，其他买房人由于没有办理登记，无法取得房屋的所有权。对于由此造成的损失，如果卖方是房地产开发商，未办理登记的买房人可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《消费者权益保护法》的规定，要求开发商支付惩罚性赔偿。如果是一般的卖房者，即因生活需要或者经营所需，将自己的房屋卖出，则买房人可以根据《合同法》的规定，向卖房人主张违约责任，要求其返还已付房款、利息，并赔偿损失，但是不能主张惩罚性赔偿。

因此，为了保护自身的合法权益，买房时一定要牢记及时办理不动登记，如果是购买尚未建成的商品房，最好办理预告登记。

二、如何鉴定不动产善意取得行为？

善意取得制度是指无权处分人将其财产有偿转让给第三人，如果受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该物产的所有权的一种法律制度。

根据《中华人民共和国物权法》第106条规定，不动产是否适用善意取得，主要取决于以下四个要件：

（一）让与人对让与的不动产物权无处分权。对财产的处分权是属于财产所有人的，特别需要注意的是，让与人是无权处分他人财产的，如果让与人有权处分是不适用善意取得的问题。

（二）受让人受让该财产时是善意的。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。因此，所谓“善意”，我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。

（三）受让人取得不动产是基于合理的价格有偿转让行为。善意取得是以有偿取得为前提条件，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。由此可见，受让人无偿取得不动产财产的，不适用善意取得制度。

（四）已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表现形式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也就没有善意取得适用的余地。因此，符合以上四个条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能及时向受让人行使物权请求权。