[住房]不动产登记常见问题答疑（第十二期）

一、小区内哪些部位属于全体业主共有？

从物权法的规定来看，下列部分属于法定共有部分：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有。其他公共场所、公用设施，认定标准是这些公共场所、公用设施不属于某一单个的人所有，也不属于开发商所有，物业服务用房属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。电梯、水箱属于业主共有。

小区业主在购买房屋时，一并取得建筑物区分所有权和建设用地使用权。建设用地使用权由该小区内的全体业主对小区规划范围内公共空间占用的土地共同享有，其权利基于地表、地下和地上，并在该领域内排除他人的侵害和干预。

二、小区中配套建设的社会公益事业用地，按什么用途登记？

依据各种正式批准文件，小区中配套设置和建设的幼儿园、医院等社会公益事业用地，严禁擅自改变用途。在单独登记时应按照《土地利用现状分类》确定的用途登记。其变更登记、转移登记申请之前，应报经原批准机关批准。否则，不予受理。

三、小区内公共设施和物业服务用房等如何登记？

对于小区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等共有部分，不动产登记机构在登记簿上如实记载，不单独办法不动产权属证书。

四、小区内车位、车库的产权归属？

《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车库四周是封闭的，可以进行登记。所谓车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。由于车位是利用土地使用权的地表兴建的，也是利用地表划定的，因此车位所在的土地使用权可以进行登记。如果确定了出售和附赠的车库、车位的所有权属于业主，所有权和土地使用权应当进行不动产登记。如果开发商与业主之间就车位、车库的归属没有约定或者约定不明，车位、车库应当归开发商所有。

五、小区道路绿地可登记业主共有吗?

《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。