[住房]不动产登记常见问题答疑（第十五期）

一、进行商品房预售合同网签备案是否就与预告登记具有相同的法律效力？

商品房预售合同网签备案制度，是商品房预售人将商品房预售合同进行网签备案的制度，我国法律、行政规章未规定商品房预售登记的时间效力。预告登记有明确的时效期限，预告登记在债权消灭或经过法定时间后或产权取得后，预告登记即告消灭，不会永远存续。商品房预售合同网签备案仅仅是商品房预售行政管理的一种预售资格审查手段，不具备债权保全的对抗效力，与预告登记制度存在根本差异。

二、商品房预售合同未经登记备案是否有效？

预售合同登记备案的目的是为了加强对预售商品房的管理，并使经登记备案的预购人权益产生排他性。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。

三、不动产未进行产权登记是否影响买卖效力？

不动产未进行产权登记，并不影响买卖的效力。即使未进行产权登记（办证），双方签订的房屋买卖合同也是有效的。房屋买卖合同是买卖双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，其内容并不违反民事法律规范，因此买卖合同有效，买卖行为应受到法律保护。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此没有进行产权登记的房屋买卖合同只是不发生物权的转移，而买卖合同是一种债权设定，标的物是否转移对合同本身的效力不产生影响，房屋买卖合同自签订时生效。

四、父母在婚后为子女买了房,房产证写了子女和配偶两人的名字, 离婚时房产如何分割？

父母为双方购置房屋出资的, 该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。父母在婚后为子女买了房,房产证写了子女和配偶两人的名字, 一般认定为向双方赠与, 该房屋属 夫妻共同财产。

五、夫妻共有的房屋,一方瞒着另一方卖了，怎么办？

一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋, 第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续, 另一方主张追回该房屋的, 人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共 同共有的房屋造成另一方损失, 离婚时另一方请求赔偿损失的, 人民法院应予支持。

六、 婚后一方用夫妻共有财产为第三人买房,产权如何认定？

婚姻中一方在另一方不知情的情况下用夫妻共有财产为第三者买 房,并且产权证名字为第三者时,无过错方不能取得房屋所有权,但可以起诉擅自处分共有财产的一方, 对无过错一方进行赔偿。在离婚时无过错一方可以多分财产,并要求过错一方给付精神损害赔偿金。