[住房]不动产登记常见问题答疑（第十六期）

一、关于农村宅基地“一户多宅”问题如何处理？

国土资源部在《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发[2008]146号）中第3条规定：“严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。”国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》规定：“符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。”

二、宅基地面积的确定及超批准面积或超宅基地面积标准问题如何处理？

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按照现有实际使用面积进行确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按照实际使用面积进行确权登记。1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，应当按照批准面积填写使用权面积，实际占用面积超过批准面积的，可在不动产权证书“记事栏”内注明超过批准的面积，宗地图按实际占用范围绘制，能确定超占范围的，要在宗地图上用虚线标注超占部分。

三、办理宅基地使用权及房屋所有权首次登记时，因乡村规划不完善、权属来源资料不齐全等原因，农民无法提供登记申请的必备材料，如何办理登记？

申请人申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提交符合规划或建设的证明材料，只要提交两者之一即可。《城乡规划法》第40条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。按照国家法律要求，不仅仅城镇住房建设和乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设需要办理规划许可手续，农村村民住宅建设也同样需要办理相关手续。

对于没有权属来源材料的宅基地，由登记机构查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准，予以确权登记。