[住房]不动产登记常见问题答疑（第十七期）

一、哪些财产不能作为抵押物办理抵押权登记？

《物权法》第184条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”

二、在建建筑物抵押登记时，如何划定不动产登记单元？

实践中有两种划定方法：（一）以建设用地使用权以及全部在建建筑物划分为一个不动产单元，抵押登记时将建设用地使用权以及全部在建建筑物纳入抵押范围，债权人实现抵押权时，可以就建设用地使用权以及全部在建建筑物折价或拍卖所得价款优先受偿；（二）以部分在建建筑物及其所占用的建设用地使用权划分为一个不动产单元，抵押登记时仅将部分在建建筑物及其所占用的建设用地使用权纳入抵押范围，债权人实现抵押权时，只能就抵押的在建建筑物及其所占用的建设用地使用权折价或拍卖所得价款优先受偿。

三、在土地上存在在建建筑物（合法或违法）的情况下，能否办理建设用地使用权抵押权登记？

《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”这就说明，地上建筑物和建设用地使用权应当一并抵押，不允许只将其中之一进行抵押。

四、不动产超额抵押的，是否需要不动产登记机构审查？

目前不动产登记的法律法规中没有关于超额抵押的禁止性规定，且不再要求抵押登记当事人提交关于抵押物价值的议价书或相关材料及其审查要求，抵押物的价值是相关当事人基于当前市场状况、自身利益等综合因素做出的判断，双方接受与否和依法申请登记都是其正当权利的行使，抵押物的价值不属于登记机构应当审查的内容。

五、最高额抵押债权数额确定后转为一般抵押权，抵押双方需要再次申请办理抵押权登记吗？

最高额抵押权确定登记是依法将最高额抵押权变更为一般抵押权，其实质属于变更登记，一般情况下应由抵押权人和抵押人双方共同申请，但人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，则可以单方申请，登记机构也可以依据法院嘱托办理登记。