[住房]不动产登记常见问题答疑（第十八期）

一、已被预告登记的不动产能否办理查封登记？

下列未进行房屋所有权登记的房屋，人民法院可以依法进行预查封：“（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”因此，已经办理了预购商品房预告登记的房屋，被执行人为开发商的，不能办理相应房屋的预查封；被执行人为预告权利人的，可以办理相应房屋的预查封。

二、查封登记期限届满后无续封，登记机构可以办理注销手续吗？

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第92条“查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效”的规定，登记机构可通过信息化手段，采取适当的方式在登记簿上记载查封登记已经自动失效，以解除该查封对其他登记的限制，不影响直接办理后续的其他登记。

三、利害关系人申请更正登记时，是否必须提交登记簿记载权利人同意更正的证明材料？

《物权法》第19条第1款明确规定了更正登记制度：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”，根据《物权法》的规定，更正登记的申请主体可以是权利人或利害关系人，提交的材料也因为申请主体不同而不同。《实施细则》在《物权法》明确的更正登记的基本制度规则下，明确了权利人申请更正登记的应当提交不动产权属证书、证实登记确有错误的材料及其他必要材料。利害关系人申请登记的，应当提交利害关系证明材料、证实不动产登记簿记载错误的材料及其他必要材料。由此可见，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的证明材料并非是进行更正登记的必备要件。

四、异议登记类型中的利害关系人的范围如何界定？

第一、利害关系人应当指认为不动产登记的权利归属和内容有误，有可能被第三人善意取得从而影响到自身合法权益的人。因此，只有认为不动产登记的权利归属和内容有误，有可能被第三人善意取得从而影响到自身合法权益的人才可以提起异议登记申请。

第二、异议登记申请人的具体范围可适当放宽，但应以自身权利受到侵害为基础。

第三、异议登记申请人的主要类型。一是没有被登记的真正权利人。二是因登记的内容错误受到损害的权利人。三是因物权变动的原因无效或可撤销而丧失权利的真正权利人。