[住房]不动产登记常见问题答疑（第二十一期）

一、什么是最高额抵押？

最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形的，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先有偿。

二、最高额抵押和一般抵押有哪些主要区别？

与一般抵押权相比，最高额抵押权有以下不同：一是担保的债权是不特定的，即不能具体地肯定所担保债权的数额。一般是为将来将要连续发生的债权进行担保，但也可以是为已经发生的债权担保；二是最高额抵押权并不以主债权的存在为前提；三是双方在最高额抵押合同中约定的期间是主债权确定的期间（或称为主债权发生的期间），而非主债权的履行期限。设立最高额抵押权后，抵押当事人不必再为约定期间内发生的每一笔债权去设定担保。因此，当事人设定的最高额抵押权经登记机构登记后，抵押权就依法成立，除了要把已经存在的某一债权转入最高额抵押担保的债权范围以外，无须再将以后的债权合同提交给登记机构。

三、最高额抵押只能对未来发生的、不可预见的、连续发生的债权担保吗？可以为已经发生的债权担保吗？

《物权法》第203条第二款规定：最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围，《房屋登记办法》第52条也规定：当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，可以申请登记。因此，最高额抵押可以为已经发生的债权担保。

四、不动产已经设立了一般抵押权，是否还可以再设定最高额抵押权登记？

在担保物权中，同一物之上可以设立两个或两个以上的抵押权，但效力有先后次序的不同。不动产上设立一般抵押权后，可以再设定抵押权，包括最高额抵押权。所谓抵押权的顺序是指同一抵押物上存在多个抵押权时，每一个抵押权人行使优先受偿权的先后顺序。最高额抵押债权虽然不能确定，但有一个最高限额，如果抵押物的价值远大于这个最高限额，在双方意思表示达成一致的情况下，抵押人可以再抵押担保借款，这个借款可以是一般抵押借款，也可以是最高额抵押借款。

五、最高额抵押所担保的主债权转让，抵押权是否随之转让？

《物权法》第204条规定：最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人约定的除外。由于最高额抵押所担保的债权是不特定的，并不限于某一特定的债权，如果最高额抵押所担保的某一债权转让，这一债权就超出了最高额抵押权所担保的范围。部分债权转让时，其他的债权就不再属于担保的范围。所以，最高额抵押权所担保的主债权转让，抵押权并不一定随之转让。