[住房]不动产登记常见问题答疑（第二十二期）

一、预告登记的有效期是多少？如期限届满，当事人未申请本登记，该预告登记是否自动失效？

预告登记并非一直有效。预告登记的失效有两种情况：一是“债权消灭”，二是“自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的。”第一、债权消灭的情形。根据规定，债权消灭预告登记自然失效，但当事人之间的债权消灭登记机构不可能自然知晓，故不能使预告登记自动失效，而只能由当事人凭相关证明材料主动前来撤销，登记机构依据当事人提供的债权（合同）失效的证明文件（如双方当事人解除买卖合同抵押合同的书面协议、法院或仲裁机构解除合同或者认定合同无效的生效判决、裁决等生效法律文书）注销预告登记。第二、能登记而不登记的情形。“自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效”，如在期房买卖中“能够进行不动产登记”是指开发商办理了房屋的初始登记。

二、当事人能否就同一事项多次申请预告登记？

目前，法律法规并未就预告登记的次数进行限制。根据预告登记的立法基础，预告登记并不登记物权的归属，只是登记债权的优先请求权，而这种优先请求权当然可以根据当事人之间的约定一直存续下去，登记机构对此进行多次登记既不会影响到物权的归属问题，也不会对其他人的权利 侵害。所以，登记机构对就同一事项多次申请预告登记的应当予以准许。

三、登记机构如何为申请人进行预告登记？

预告登记应当由预告登记权利人和预告登记义务人共同（预购商品房预告登记可由预告登记权利人单方申请）向登记机构提出登记申请，提交相应的登记文件，登记机构经受理、审核后，将预告登记事项记载于登记簿，并向不动产权利人发放预告登记证明。预告登记并不限于预购商品房（期房），还应包括现房（或存量房）买卖在内的其他不动产。

四、预告登记能否直接转为本登记？

预告登记不能直接转为本登记，而必须依当事人的申请才能办理本登记。因为第一、预告登记和本登记的性质不同。预告登记并不具有终局的、确定的效力，其登记的是不动产物权的请求权。二本登记具有终局确定的效力，确认的是物权的归属，具有对世性。第二、预告登记后，其主体、客体和法律关系等相关情况可能会变化，一旦发生变化，预告登记赖以存在的基础就可能不复存在，本登记也就不可能按照预告登记的内容进行受理。

五、申办本登记时是否需要先注销预告登记？

申办本登记时不需要先注销预告登记，可以在办理本登记登簿时将预告登记设为失效。注销预告登记不仅加大了当事人的申请成本和登记机构的登记成本，而且不具有任何意义。如先注销预告登记再进行本登记，中间可能存在时间差，万一期间不动产转移给了第三人，那么预告登记的目的就不能实现。